Die „contrato de arras“ genannten Vorverträge: worum es sich dabei handelt, die verschiedenen Arten und die Fristen

Bei dem „contrato de arras“ genannten Vorvertrag handelt es sich um ein privates Dokument, mit dem die Vertragsparteien die Reservierung einer Immobilie zu deren An- bzw. Verkauf vereinbaren. In diesem Fall leistet der Käufer eine Vorauszahlung, die Anzahlung genannt wird und deren Höhe einem Prozentsatz des Kaufpreises der Immobilie entspricht. Diese Anzahlung wird später dann beim Kauf von dem für die Eigentumsübertragung vereinbarten Preis in Abzug gebracht. Mit der Zahlung dieser Summe stellt derjenige, der die Immobilie erwerben möchte, seine Absicht klar, dass er mit dem letztendlich zum Erwerb führenden Verfahren fortfahren will. Für den Fall, dass eine der beiden Parteien ihren Teil der Abmachung nicht erfüllt, also, wenn die eine Partei die Wohnung nicht kauft bzw. die andere Partei nicht verkauft, werden Strafen fällig.

Die Regulierung findet sich in Artikel 1454 des spanischen Código Civil (vglb. dem dtsch. BGB), in dem es heißt: Der Vertrag kann aufgelöst werden, wenn der Käufer sich bereit erklärt, die Anzahlung zu verlieren, oder der Verkäufer sich bereit erklärt, diese in doppeltem Umfang zurückzuzahlen. Mit anderen Worten, im Falle der Nichteinhaltung der getroffenen Vereinbarung hat der Verkäufer eine Strafe in doppelter Höhe zu zahlen. Auch kann Artikel 1152 desselben Gesetzes herangezogen werden: Im Fall der Nichterfüllung tritt die Vertragsstrafe an die Stelle von Schadensersatz und Bezahlung von Zinsen, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart.

Spanische Verträge, die eine Anzahlung zum Inhalt haben („Contrato de Arras“ genannt), beinhalten immer eine Reihe von Angaben:

• Die Vor- und Nachnamen von Käufer und Verkäufer.
• Angaben, die die Immobilie betreffen: Lage, Grundbuchdaten, mögliche Lasten, Belastungen etc.
• Der maximale Zeitraum, in dem der Kauf- und Verkaufsvertrag nach der Anzahlung unterzeichnet werden muss.
• Die für den zu unterzeichnenden An- und Verkaufsvertrag vereinbarte Summe sowie die Art und Weise, in der diese Zahlung erfolgen wird.
• Die Summe, die nach Unterzeichnung dieses „Contrato de Arras“ genannten und die Anzahlung regelnden Vertrages als Anzahlung bezahlt wird.

Darüber hinaus kann in diesem Vertrag festgelegt werden, welche Art von Anzahlungsvertrag unterzeichnet wird (zur Bestätigung, mit Buße oder Strafe). Der Vertrag kann auch noch weitere Klauseln enthalten und er enthält die Unterschriften des Käufers und des Verkäufers.

Es gibt keinen gesetzlich geregelten Zeitraum für die Frist, üblich ist allerdings ein Zeitraum von 90 Tagen. In der Regel wird dieser Zeitraum gewählt, weil dadurch genügend Zeit bleibt, sämtliche im Zuge der zum Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie führenden Schritte und Formalitäten zu erledigen. Bei der Berechnung dieses Zeitraums werden in der Regel auch noch weitere Faktoren berücksichtigt. Zum Beispiel, wenn die Immobilie belastet ist, wenn Probleme bei den Eigentumsverhältnissen der Immobilie vorhanden sind oder dann, wenn eine Hypothek eingetragen wurde, ist es sehr wahrscheinlich, dass die zur Klärung führenden Schritte mehr Zeit in Anspruch nehmen werden.

Es ist empfehlenswert, dass beide Vertragsparteien vor der Unterzeichnung eines „contrato de arras“ genannten Vorvertrags sämtliche Klauseln verstanden haben und dass keine Missverständnisse verbleiben. Um dieses Verständnis zu gewährleisten, ist eine fachkundige Beratung sehr zu empfehlen. Es ist ratsam, die Vertragsbedingungen einzuhalten: Bei Nichteinhaltung können je nach Art des Vorvertrags (mit Anzahlung zur Vertragserfüllung, Anzahlung im Sinne eines Haft- oder eines Reugeldes) verschiedene Strafen fällig werden.

Es handelt sich also um einen Vertrag von großer Tragweite, denn es handelt sich dabei um eine Verpflichtung der beiden Vertragsparteien mit Bindung für den Käufer und den Verkäufer, mit der bedeutsame Rechte und Pflichten geschaffen werden.

Für den Fall, dass die eine oder andere der Parteien noch Fragen zu klären hat, noch Formalitäten zu erledigen sind oder unvorhergesehene Ereignisse eintreten, ist es möglich, eine Verlängerung dieses Vertrags zu beantragen. Dem muss in der Regel von beiden Parteien zugestimmt werden, es sei denn, es wurde zuvor im Vertrag diesbezüglich eine andere konkrete Vereinbarung getroffen. Am besten ist es, mit der anderen Vertragspartei zu sprechen und zu versuchen, eine für beide Seiten vorteilhafte Vereinbarung zu treffen. So lassen sich unnötige unvorhergesehene Ereignisse vermeiden.

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