El contrato de arras es un documento privado, en el que las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes muebles. En este caso, el comprador abona un pago anticipado conocido como señal y equivalente a un porcentaje del precio del piso. Posteriormente, esta señal se descuenta del precio acordado de compraventa. Al pagar esta cantidad, la parte que quiere adquirir la propiedad deja clara su intención de seguir adelante con el proceso. En caso de que ambas partes fallen, es decir: no compren o no vendan el piso, habría penalización.
Su regulación se encuentra en el artículo 1454 del Código Civil, que establece que “podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas por duplicado”. Es decir, el vendedor tiene el doble de sanción en caso de que lo incumpla. También se puede acudir al artículo 1152 de la misma normativa: “la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado”.
Modelos de arras
Existen tres tipos:
- Arras confirmatorias: consisten en un pago anticipado sobre el precio final de compra, para garantizar su cumplimiento. En caso de que alguna de las partes incumpla sus obligaciones, ambas podrán reclamar el desagravio como indemnizaciones por daños y perjuicios. Aunque no se encuentran explícitamente reguladas, el artículo 1124 del Código Civil dice lo siguiente: “El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible”
- Arras penales: garantizan que se cumple el contrato de compraventa firmado por el comprador y el vendedor. Si el comprador no cumple, el vendedor puede retener las arras, reclamar una indemnización o solicitar su cumplimiento. En caso de que el vendedor no cumpla lo firmado, el comprador podrá solicitar el doble o su cumplimiento a secas. No se encuentran reguladas por el Código Civil y son menos frecuentes.
- Arras penitenciales: es el único caso en el que se permite el incumplimiento de contrato por cualquiera de las dos partes, sin la necesidad de alegar una razón. Son las únicas que se encuentran explícitamente reguladas en el Código Civil, concretamente en el artículo 1454: “podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas por duplicado”.
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En cualquier caso, los contratos de arras siempre cuentan con una serie de contenidos:
- Nombre y apellidos del comprador y el vendedor.
- Datos sobre la vivienda: ubicación, datos del Registro, posibles cargas…)
- Lapso temporal máximo en el que debe firmarse el contrato de compraventa tras las arras.
- El importe por el que se firma la compraventa, así como la forma en la que se efectúa ese pago.
- La cantidad de la señal pagada tras la firma de las arras.
Además, el contrato puede especificar qué tipo de arras se van a firmar (confirmatorias, penitenciales o penales), así como reflejar la firma del comprador y del vendedor o incluir alguna otra cláusula.
Los plazos del contrato de arras
No existe un plazo específico regulado por normativa, aunque lo habitual es que ascienda a 90 días. Se suele elegir este tipo de cantidad, porque da tiempo a realizar todos los pasos necesarios durante un proceso de compraventa. Para el cálculo de este periodo, se suelen tener en cuenta otros factores. Por ejemplo, si la vivienda cuenta con algunos problemas de cargas, problemas con la titularidad de la propiedad o hay una hipoteca de por medio; es bastante probable que este proceso se demore durante más tiempo.
Antes de firmar un contrato de arras, es recomendable que ambas partes entiendan cada cláusula y no haya malentendidos. Para asegurar esta comprensión, es muy recomendable recurrir al asesoramiento de un experto. Es recomendable cumplir las condiciones del contrato: si no se hace, se puede incurrir en penalizaciones, dependiendo del tipo de arras (penalizaciones, penales y confirmatorias).
En consecuencia, es un contrato de gran trascendencia pues supone un compromiso entre las partes, promitente compradora y vendedora, que genera derechos y obligaciones relevantes.
En caso de que ambas partes tengan dudas, haya trámites por solucionar o imprevistos, es posible solicitar una prórroga de este contrato. Lo habitual es que esta tenga que ser acordada por ambas partes, salvo que haya algo especificado anteriormente en el contrato. De todas formas, lo mejor es hablar con la otra parte y tratar de llegar a un acuerdo beneficioso para ambas partes. Evitará imprevistos innecesarios.
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